Generelt kan man si at salgspålegget er et resultat av brudd på eiers plikter som borettshaver eller seksjonseier. Det skal en del til for at noen skal kunne pålegges å selge sin egen eiendom. Dette skyldes vernet av bolig som står sterkt i Norge.
Det kan være mange grunner til at styret pålegger en borettshaver eller sameier å selge leiligheten sin. Vi skal se litt nærmere på hva som er grunner til salgspålegg. Det er lite rettspraksis på gjennomførte salgspålegg, så disse sakene løses ofte utenomrettslig. Men en dom som kom ganske nylig var den såkalte «røykedommen» i Sunnmøre tingrett. ( sak 19-146827 TVI SUMO).
Hovedelementet var at røyking til en beboer ble sett på som stor sjenanse for de øvrige naboene. I dommen fremgår det at naboene ikke kunne bruke loftet og private boder til å tørke klær mm på grunn av røyk fra leiligheten som gikk opp på loftet. Det var også forsøkt å tette lister inn til leiligheten, men røyken gikk inn på fellesareal og flere naboer klaget.
Retten kom frem til at det ikke var grunnlag for salgspålegg ettersom det er svært inngripende mot den det gjelder. Som det fremgår av dommen må det foreligge et vesentlig pliktbrudd.
Ved salgspålegg blir man tvunget til å selge, men ofte på grunn av andre ting enn manglende betaling, slik som vi så i dommen fra tingretten. Om styret har rett til å pålegge et salg, er en helhetsvurdering med mange momenter. Det kan blant annet være brudd på noen av disse pliktene.
- Styret mener brudd på husordensregler
- Brudd på vedlikeholdsplikt
- Manglende betaling kan inngå i vurderingen
- Kritikk for oppførsel og adferd
- Ikke overholdelse av utleieregler kan være et moment – nye Airbnb regler
- Styret påpeker andre plikter i loven
Vi skal gå tilbake til dommen ettersom den gjaldt flere anførsler om pliktbrudd ovenfor. I dommen påpeker retten at røyking i sin egen leilighet ikke er et pliktbrudd i seg selv, men at det måtte gå såpass mye utover de andre naboene at borettslaget hadde rimelig grunn til å selge.
Retten kom frem til at det ikke var grunnlag nok til å pålegge salg og beboeren fikk beholde sin bolig. Konflikten var imidlertid så fastlåst at beboeren ga uttrykk for at han uansett skulle flytte. Ettersom disse sakene sjelden går til tingretten, vil en dialog og forsøk på endring gjennom advarsler være en riktig fremgangsmåte.
Hva sier loven om fremgangsmåte
Etter loven må man gi flere advarsler på de påpekte forholdene. Grunnen til at beboer skal få varsler, er at man skal kunne gjøre endringer slik at man unngår et salgspålegg. Her ser vi ofte at det å følge saksbehandlingsreglene er veldig viktig. Hvis reglene for riktig fremgangsmåte ikke er fulgt, vil ikke det være et gyldig grunnlag for å pålegge salg.
Et salgspålegg skal gis skriftlig og det er av hensyn til både beboer og styret i boligselskapet. For det første gir en skriftlig advarsel et preg av hvilket alvor man står overfor sett fra beboerens ståsted. Beboeren får da en klar indikasjon på at det kan gå mot salgspålegg og vil dermed kunne forhindre at prosessen går videre. Det er det vi ser i mange tilfeller og det er også formålet med en advarsel.
Fra styret sitt ståsted er det nødvendig å kunne dokumentere at det faktisk er gitt advarsler slik at det kan dokumenteres hva som er pliktbrudd og når det fant sted. For senere saksbehandling er dette derfor meget viktig. Hvis man ikke kan dokumentere hva man klager på, så vil det ikke ha verdi hvis man skal gå videre med saken.
Styret må fatte vedtak i styremøte på at styret vil fremme sak som salgspålegg. Ved stemmeulikhet i styret, bør dette fremgå av protokollen.
Det hender ofte at pliktbrudd kan være anført av andre enn styret selv og det er derfor viktig at styret setter seg inn i hva det klages over og om forholdene er berettiget. Det vi også ser er at saker om salgspålegg ofte går over lengre tid og det er saker.
Vi gir råd i prosesser rundt salgspålegg og ser at dette ofte er med på å løse saken på en god måte for de involverte parter.
Kontakt oss
Vi har lang erfaring med saker om dreier seg om salspålegg. Ta gjerne kontakt med oss hvis du har noen spørsmål. Vi hjelper deg gjerne i saken.
Relatert:
Sak mot eierskifteforsikring
Selger har gitt uriktige opplysninger om boligen
Håndverkertjenesteloven
Klage på tømrer
Klage på elektriker
Tvangssalg
Står du overfor et salgspålegg
Utleggspant i bolig
