Det følger av borettslagsloven § 5-17 at laget har vedlikeholdsplikt for ting som er felles i borettslaget. Hvor denne grensen skal trekkes, må foretas etter en konkret vurdering. Loven omtaler felles rør, ledninger og kanaler som felles installasjoner som del av fellesskapet.
Man må også se hen til den enkelte andelseier sitt vedlikeholdsansvar når man vurderer hva som er fellesskapet sitt ansvar.
Utgangspunktet er at alt vedlikehold som ikke ligger til andelseier etter lov, vedtekter eller avtale påhviler borettslaget. Man kan si at vedlikeholdsansvaret er negativt avgrenset.
Når det gjelder vedlikeholdsansvar som er vedtektsfestet, bør det enkelte borettslaget konkret regulere vedtektene ved omplassering av vedlikeholdsansvar. Når det gjelder omfanget på vedlikeholdsansvaret, så kan vi for tankens del se på boenheten som en ramme med vegger og trekke skille etter veggene.
Vi skal se på en andelseier sitt ansvar først. Det er viktig å skille mellom vedlikehold og utskifting. Se denne sondringen nedenfor. Ettersom andelseier kan være ansvarlig for begge deler eller bare en av delene.
Vedlikeholdsplikten til andelseier
- Alle innvendige ledninger – vedlikehold og utskiftninger – er andelseier sitt ansvar
- Pipe, feiing er andelseier sitt ansvar
- Vindu vedlikehold er andeleiers sitt ansvar, men ikke utskifting
- Gulv, tak og vegger vedlikehold, men ikke utskifting
- Himlingsplater, gulvbelegg, tapet utskifting og vedlikehold
- Innsekter, skadedyr er andeleiers sitt ansvar for utbedring
- Varmekabler vedlikehold og utskifting
- Klosett vedlikehold og utskifting
- Innvendig rør, vedlikehold og utskifting
- Sluk, vedlikehold og oppstaking
- Varmtvannsbereder, vedlikehold og utskifting
- Innvendige skap
- Apparater og vifter vedlikehold og utskifting
- Benker
- Sikringsskap
Dette er de mest praktiske områdene en andelseier er ansvarlig for å vedlikehold og skifte ut i en boenhet.
Vedlikeholdsplikten til borettslaget
Borettslaget er ansvarlig for det som er igjen etter oversikten ovenfor. Da vil borettslaget sitte igjen med følgende ting å vedlikeholde:
- Tak, bjelkelag og bærende konstruksjoner
- Fellesrør, stigeledninger, ytterdører utskifting
- Fellesledninger, elektrisitet
- Felles kanaler
- Vindu utskifting
- Sluk utskifting
- Innebygde rør og ledninger
- Fellesrør andre rør som går igjennom boligen
- Felles rør for oppvarming
Andelseier plikter å medvirke ved felles installasjoner
Borettslaget kan ha rett til å føre felles ledninger i boligen eller andre felles installasjoner dersom dette ikke er til vesentlig ulempe for andelseier. Andelseier plikter å gi styret tilgang til boligen ved denne type installasjoner.
Misligholdt vedlikeholdsplikt av borettslaget
Dersom borettslaget ikke oppfyller isn vedlikeholdsplikt kan dette representere et erstatningskrav fra andelseier. Et eksempel kan være at lekkasje fra felles ledninger og rør som går utover leiligheten med følgeskader.
Skjerpen Bugge Boligforvaltning jobber med spørsmål om vedlikeholdsansvar og dette er meget praktisk viktige regler.
Ta gjerne kontakt med oss for en prat om boligforvaltning og vedlikehold.
