Sluttoppgjør i forbrukerentreprise er regulert i håndverkertjenesteloven § 36 og bustadoppføringslova § 48. Forbrukeren har etter bustadoppføringslova § 48 tredje ledd en frist på en måned til å komme med sine innsigelser og eventuelle motkrav etter at entreprenøren har sendt sitt sluttoppgjør.
Etter en måned kan eventuelle innsigelser og motkrav kreves avvist av entreprenøren med den begrunnelse at de er fremkommet for sent. Entreprenøren er derfor gitt rettigheter ved sluttoppgjør i forbrukerforhold siden entreprenøren da kan kreve betaling i samsvar med sitt oversendte sluttoppgjør.
Unntaket er dersom det er avtalt et lavere beløp enn det som fremkommer av sluttoppgjøret eller dersom kravet til entreprenøren er urimelig.
Hvordan sende et korrekt sluttoppgjør i forbrukerforhold
Entreprenøren skal etter at arbeidet er avsluttet sende en kontrollerbar regning til forbrukeren – sluttfaktura. Det stilles ikke mer formelle krav enn at forbrukeren kan sette som vilkår for betaling at forbrukeren skal kunne kontrollere sluttfakturaen opp mot avtalen og det som er utført av entreprenøren.
Omfanget og graden av spesifikasjon vil avhenge av avtalen om vederlag. Et tillegg for prisstigning, justering av vederlaget og eventuelle tillegg skal fremgå særskilt av sluttoppstillingen.
I den grad det ikke er avtalt fastpris er det imidlertid viktig at entreprenøren er nøye med å sende en sluttfaktura til forbrukeren som viser en oversikt over både hva som er utført av arbeid og materialer. Uten en slik spesifisering vil kravet kunne anses for ikke å være forfalt.
Det er imidlertid ikke et krav at det oversendes dokumentasjon på innkjøpspriser slik kravet er ved regningsarbeider etter en NS-kontrakt. Det er tilstrekkelig å angi de enhetspriser som er benyttet.
Etter at sluttfaktura er sendt kan entreprenøren ikke kreve retting av sluttoppgjøret om det i etterkant skulle vise seg at noe er uteglemt. Entreprenøren kan ta et spesifisert forbehold i sluttoppgjøret, men det klare utgangspunktet er at sluttfakturaen er bindende og skal vise entreprenørens endelige krav. Et unntak er hvis forbrukeren måtte forstå at det var feil i regningen.
Selv om det er avtalt fastpris kan forbrukeren etter håndverkertjenesteloven § 36 første ledd kreve at entreprenøren skriver regning. Når forbrukeren krever det har derfor entreprenøren en plikt til å skrive spesifisert regning som skal gjøre det mulig for forbrukeren å bedømme arten og omfanget av arbeidet og de materialer som er brukt. Pristillegg skal også her angis særskilt.
For entreprenøren er det viktig å sende et korrekt sluttoppgjør til forbrukeren slik at entreprenøren får med alle sine krav og eventuelle tillegg for å unngå unødvendige tvister. Sluttoppgjøret fra entreprenøren bør derfor bestå av en sluttoppstilling som viser alle kravene til entreprenøren i prosjektet, samt en sluttfaktura på det beløpet entreprenøren ikke hadde rett til å fakturere før etter overtakelse.
En sluttfaktura i forbrukerforhold anbefales å ha en måneds forfall. Etter mottak av korrekt sluttfaktura starter forbrukerens frist til eventuelt å komme med innsigelser eller motkrav innen en måned. Innsigelser som kommer eksempelvis etter en purring etter utløpet av fristen på en måned, vil entreprenøren kunne kreve avvist som prekludert fordi innsigelsen er kommet for sent.
En for sen innsigelse fra forbrukeren til sluttoppgjøret har entreprenøren rett til å avvise
Etter at entreprenøren har sendt sin sluttfaktura har forbrukeren etter bustadoppføringslova § 48 tredje ledd en frist på en måned for å komme med innsigelser og eventuelle motkrav. Forbrukeren må fremme sine eventuelle innsigelser og motkrav til sluttfakturaen innen fristen på en måned for at innsigelsene skal være i behold.
Unntaket er dersom det er avtalt et lavere beløp eller dersom kravet til entreprenøren er urimelig.
Hovedregelen etter bustadoppføringslova er imidlertid at entreprenøren har rett til å avvise en innsigelse eller motkrav til sluttfakturaen som er kommet senere enn en måned etter at forbrukeren har mottatt korrekt sluttfaktura.
Entreprenøren har i de tilfellene en rettighet til å avvise kravet på formelt grunnlag ved å påberope seg uten unødig opphold at innsigelsene og motkravene er fremsatt for sent.
Entreprenørens rettigheter ved sluttoppgjør i bustadoppføringslova kommer til anvendelse ved oppføring av ny bolig eller fritidshus for en forbruker eller ved avtale om arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring.
Entreprenørens arbeid for en forbruker på brukt bolig er regulert av håndverkertjenesteloven. Etter håndverkertjenesteloven § 36 tredje ledd er en forbruker som har fått sluttfaktura bundet av den prisen som er oppført om forbrukeren ikke «innen rimelig tid» sier ifra at prisen ikke blir godtatt. Hva som regnes for å være «innen rimelig tid» må vurderes konkret.
I bustadoppføringslova er fristen fastsatt til en måned. Siden bustadoppføringslova av 1997 er av nyere dato enn håndverkertjenesteloven av 1989 er det gode grunner for at innsigelsesfristen også her bør være på en måned.
Entreprenøren bør derfor heller ikke etter håndverkertjenesteloven akseptere innsigelser eller motkrav fra forbrukeren som er kommet senere enn en måned fra forbrukeren har mottatt sluttfaktura om man vil påberope seg forsinkelsen.
Et unntak må være det tilfelle at det foreligger helt spesielle grunner for at forbrukeren fremmet sin innsigelse senere enn en måned og at det derfor av den grunn likevel kan anses å være «innen rimelig tid» etter håndverkertjenesteloven. Innsigelsesfristen etter håndverkertjenesteloven kan derfor være lenger enn en måned.
I den grad forbrukeren ikke protesterer innen innsigelsesfristen, kan entreprenøren påberope seg å avvise innsigelsen eller motkravet som fremsatt for sent. Entreprenøren har da krav på betaling i samsvar med sitt oversendte sluttoppgjør som da blir bindende for forbrukeren.
En for sen innsigelse fra forbrukeren må entreprenøren påberope at er fremsatt for sent
I de tilfeller forbrukeren fremmer en innsigelse eller motkrav senere enn en måned etter å ha mottatt sluttfaktura, må entreprenøren påberope seg at innsigelsene og motkravene er fremmet for sent uten unødig opphold.
Entreprenøren har derfor en rettighet til å avvise kravet på formelt grunnlag. Det er derfor viktig at entreprenøren er klar over sine rettigheter og er nøye med å påberope sine rettigheter ved sluttoppgjør ved å avvise en innsigelse fra forbrukeren som er fremsatt for sent.
Skjerpen Bugge Advokatfirma AS bistår både entreprenørfirmaer og forbrukere med blant annet sluttoppgjør. Ta gjerne kontakt med oss om du har noen entrepriserettslige spørsmål.
Ofte stilte spørsmål
Hva inngår typisk i en sluttoppstilling for en byggeprosjekt?
En sluttoppstilling er en oversikt over alle kostnader som entreprenøren har hatt og har mot forbrukeren gjennom byggeprosjektet. Denne oversikten bør inneholde alle fakturerte og betalte krav, fakturerte krav som ikke er betalt, krav som er fakturert og forfalt, men som forbrukeren har avvist, og krav som entreprenøren mener å ha, men ennå ikke har fakturert. Sluttoppstillingen bør også inneholde eventuelle bilag til kravene.
Hvordan kan man kontrollere at alle kostnader er med i sluttoppgjøret?
For å kontrollere at alle kostnader er med i sluttoppgjøret, bør man gå gjennom sluttoppstillingen og sjekke at alle fakturerte og betalte krav, fakturerte krav som ikke er betalt, krav som er fakturert og forfalt, men som forbrukeren har avvist, og krav som entreprenøren mener å ha, men ennå ikke har fakturert, er med. Det kan også være lurt å be om en detaljert oversikt over alle kostnader og å sjekke at alle kostnader er dokumentert og begrunnet.
Hvordan håndteres avvik i sluttoppgjøret mellom entreprenør og forbruker?
Hvis det oppstår avvik i sluttoppgjøret mellom entreprenør og forbruker, bør man først prøve å løse avviket ved å forhandle seg frem til en løsning. Hvis man ikke klarer å løse avviket på denne måten, kan man bringe saken inn for Forbrukerrådet eller forliksrådet. Det er også mulig å bringe saken inn for domstolene.
Hvilke frister gjelder for å sende inn sluttoppgjør etter prosjektets ferdigstillelse?
Forbrukeren har etter bustadoppføringslova § 48 tredje ledd en frist på en måned til å komme med sine innsigelser og eventuelle motkrav etter at entreprenøren har sendt sitt sluttoppgjør. Hvis forbrukeren ikke har kommet med innsigelser eller motkrav innen denne fristen, anses sluttoppgjøret som godkjent. Det er derfor viktig å være rask med å komme med eventuelle innsigelser eller motkrav.
