Det er mange som har behov for å overlate boligen til andre i perioder de selv ikke bruker boligen.
Må sende søknad til styret
Det som kjennetegner borettslaget og bruksoverlating til andre er at man må søke styret om godkjennelse for å kunne overlate boligen til andre.
Det gjelder to typetilfeller der det ikke er nødvendig å be styret om aksept for å overlate bruken til andre.
Det ene er dersom man bor deler av boligen selv og det andre er en kortere perioden som etter loven er satt til 30 døgn i løpet av ett år.
Dette innebærer at det løper en ny periode for bruksoverlating fra 1. januar påfølgende år. Et spørsmål er hvordan man skal disponere de 30 dagene man har til rådighet. Her er det etter loven mulig å leie ut til mer enn en beboer som eksempelvis bor i 2 uker for deretter å la en ny beboer benytte resterende periode på 2 uker.
Ved bruksoverlating må man oppfylle bruks og eier tid vilkårene i § 5-5
I mange tilfeller vil man leie ut en borettsandel for lengre tid enn 30 døgn i året. Da må man ha styrets godkjennelse og styret kan gi godkjennelse på 3 år sammenhengende. Men det gjelder bruksvilkår her og det er at enten må andelseieren ha brukt boligen selv i ett av de to siste årene eller noen i dennes familie. Familiemedlemmet må enten være ektemake, barn eller foreldre av andelseieren. Denne reglen gir en fast tilknytning til bostedet for de respektive familiene. Formålet med bestemmelsen er at man ikke skal ha en permanent utleiebolig. Da må man flytte tilbake til boligen i minst ett år og så kan man leie ut på nytt etter 3 år.
Et spørsmål er om styret kan gi avslag på søknad om bruksoverlating. Vi skal se nærmere på hva det står om dette i bestemmelsens forarbeider:
«Den saklige grunn må videre være forankret i brukerens forhold. Det kunne tenkes at det var saklig grunn i andelseierens forhold – vedkommende har kanskje vist seg notorisk upålitelig, og borettslaget kan med god grunn mistenke ham for ikke å ha evne eller vilje til å følge opp sin leietager – men dette vil ikke utgjøre grunn til å nekte. Det samme gjelder hvis den saklige grunn er knyttet til borettslagets forhold, laget har kanskje et stort antall leieforhold fra før og er engstelige for bomiljøet, men dette vil heller ikke utgjøre saklig grunn til å nekte.»
Det er viktig at styret ser hen til hvem som skal overta bruken og ikke se hen til andelseiers forhold.
«Når det gjelder hvilke forhold hos brukeren som kan godtgjøre godkjenningsnekt, vil dette i praksis være avgrenset til de tilfeller der borettslaget har kunnskap om misligholdshistorikk fra andre boforhold. Det vil i så fall være annet mislighold enn betalingsmislighold som er relevant, andelseier er ansvarlig overfor borettslaget for at felleskostnadene betales, og det er andelseiers eget problem om vedkommendes leietager savner evne eller vilje til å betale ham husleie. Det må videre dreie seg om mislighold av en viss alvorlighetsgrad og nærhet i tid for å være relevant; bagatellmessige eller gamle forhold vil normalt ikke utgjøre saklig grunn, nektelsen skal bygge på en konkret fare for framtidig mislighold.»
Spørsmålet er hva som skal til for at styret kan nekte bruksoverlating. Det er lite rettspraksis på området men det er noe fra tingretten. Det fremgår at terskelen er høy for å nekte. Eksempelvis er nekting drøftet i sak for tingretten, Jf. TOBYF 2011 – 11983. Det uttales der at
Begrunnelser som at leiligheten er for liten eller uhensiktsmessig for familien er begrunnelser som er relatert til leiligheten og ikke til brukeren, og er ikke saklig grunner til å nekte samtykke etter borettslagsloven § 5-6 annet ledd
Det vises i dommen fra tingretten til sak i Borgarting lagmannsrett RG-2008-3 der det uttales at:
«Borettslaget ikke har «dokumentert noe annet grunnlag for nektelsen enn skyteepisoden og ruteknusing/bråket kort tid forut. Lagmannsretten kan ikke se at disse enkeltstående handlingene, selv om skytingen var meget alvorlig, fra en person utenfor erververens husstand kan gi grunnlag for å nekte samtykke»
Det skal med andre ord mye til før styret har rett til å nekte bruksoverlating basert på disse to avgjørelsene.
Men det kan etter en konkret vurdering være mulig for styret å nekte godkjenning og vi kan i denne forbindelse vise til en avgjørelse i Oslo tingrett, Oslo tingrett av 18. februar 2004 (04-060212TVI-OTIR/07), Engsletta borettslag. Her ble den konkrete leietageren nektet godkjennelse enda grunnene til nekting ikke var særlig sterke.
I denne dommen kom retten til at borettslagets nektelse av å godkjenne Oslo kommunes framleietagere, som var en familie på syv personer som kommunen ønsket å plassere i en leilighet på 76 m² var lovlig og gyldig. Avgjørelsen må imidlertid anses som en nokså konkret avgjørelse basert på sakens faktum, retten uttalte etter å ha konstatert at godkjenningsnektelsen måtte opprettholdes, følgende:
«Retten presiserer at den for å komme til denne slutning ikke har trengt å ta noe generelt standpunkt til om en trangboddhet som i den foreliggende sak, alltid og uansett er tilstrekkelig grunn til å nekte fremleie. Det retten slår fast er at når husstanden har syv medlemmer med en vid alderssammensetning på barna, leiligheten har bare fire rom, leiligheten i tillegg ikke er større enn 76 kvm, og borettslaget tidligere har hatt problemer med fremleie i samme leilighet … og disse problemene også hadde en viss sammenheng med trangboddhet og en husstand av samme størrelse, så må dette være tilstrekkelig fyldestgjørende grunn til en nektelse.»
Rettspraksis og forarbeider viser at det må foretas en konkret helhetsvurdering som styret må foreta seg ved en eventuell nektelse.
Vi kan bistå styret med denne vurderingen.
