Fordelingsnøkler er det som angir hvor mye som skal betales pr boenhet i et sameie. Det er flere og flere boligsameier som ønsker å endre fordelingsnøklene ved fordeling av felleskostnader.
Et sameie vi var i kontakt med ønsket å endre til fordelingsnøkkel etter størrelse på leilighet og bort fra opprinnelig fordeling som utbygger hadde gjort da bygget ble bygd. Det var opprinnelig fordelingsnøkkel knyttet til salgspris ved ferdigstillelse den gang.
Hovedregelen er at en fordelingsnøkkel kun kan endres ved tilslutning og det er i praksis enstemmighet – dvs. at alle er enige om endringen.
Hva er de typiske felleskostnadene?
Felleskostnader er kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Det er som utgangspunkt enkelt å vurdere dette.
De vanlige kostnadene er forsikring, vedlikehold som er fellesskapet sitt ansvar (vedlikeholdsplikt er en egen problemstilling om hvor man skal dra grensene mellom fellesskapet sitt ansvar og den enkelte seksjonseier.) De vanlige felleskostnadene er vedlikehold av bygningskroppen, takterrasser, balkonger og verandaer. Innvendig vedlikehold er også felleskapet sitt ansvars når det gjelder vedlikehold og løpende kostnader som trappevask, elektrisitet, vaktmester og heiser. Heiser er et felles anliggende og det er særlig i fasen for etablering av heis at leiligheter i første etasje er med på denne kostnaden. Ved fremtidig vedlikehold er det ikke uvanlig at første etasje er unntatt denne type vedlikeholdskostnader. Det ser vi fremgår av mange vedtekter for sameier med etablering av heis.
Andre kostnader som man ser i regnskapet er lønn, forretningsførerhonorar, kommunale avgifter og forsikring.
Spørsmålet er hvordan man kan endre fordelingsnøkkel?
Det kan fastsettes en egen fordelingsnøkkel i vedtektene og da ser vi ofte at det er nytte betraktninger som gjør seg gjeldende, slik som eksempelet om heis ovenfor.
Grunnen til at det skal mye til før man får endret fordelingsnøkkel, skyldes at størrelse på leilighet, eller eierseksjon gir et rettferdig bilde av fordeling av kostnader. En endring vil gi bevegelse til en allerede fastsatt måte å fordele på.
Hva felleskostnadene er vil også være av betydning for en som skal kjøpe en eierseksjon.
Så hvordan kan man da endre en fordelingsnøkkel? Hvis alle er enige, så kan man endre fordelingsnøkkelen. Ved eksempelvis lofts-utbygging eller kjeller-utbygging kjøper den enkelte seksjonseier av fellesarealet og da vil en endring av fordelingsnøkkel være en rimelig og praktisk grunn til å endre nøkkel. Man kan også trekke ut ulike kostnader fra felleskostnadene ved eksempelvis individuelle målere med varmtvann. Det ser vi stadig flere sameier foretar seg.
Hvis en seksjonseier er uenig i eksisterende fordelingsnøkkel, kan vedkommende prøve dette spørsmålet overfor retten.
Fordeling av kostnader i kombinerte sameier
Mange eierseksjonssameier har næringslokaler og da vil et spørsmål bli om denne næringsdelen skal være med på å dekke vedlikehold som de enkelte beboere har av felleskostnader. Vurderingen er konkret og vil nok avhenge av hva som skal vedlikeholdes, hvor stor nytte næringsdelen har av tiltaket, om noe i det hele tatt, og hvor lang tid den pådratte kostnaden skal hefte som en felleskostnad.
Skjerpen Bugge Boligforvaltning
Skjerpen Bugge Boligforvaltning driver med boligforvaltning av boligselskaper, herunder borettslag, boligaksjeselskap og eierseksjoner.
Vi foretar den daglige driften av et boligselskap med de oppgaver dette innebærer som innkreving av felleskostnader, føring av regnskap, deltagelse på årsmøter, rapportering til myndigheter og kontakt med styret og beboere i boligselskapet.
Ta gjerne kontakt med oss for en prat om boligforvaltning eller felleskostnader.
