Tvangssalg
Vi ser at ofte at beboere og styret kommer i tvist i boligselskapet på den ene eller annen måte. I enkelte tilfeller går styret så langt at de krever at beboer fraviker leiligheten. Fravikelse kan skje gjennom tvangssalg.
Tvangssalget og salgspålegget er litt ulike selv om virkningen ofte er den samme. Vi har skrevet om salgspålegg i en annen artikkel som du kan lese ved å trykke her. I denne artikkelen skal vi se litt nærmere på tvangssalget.
Vi har opparbeidet oss spisskompetanse på spørsmål i borettslag og boligsameier som eksempelvis tvangssalg, salgspålegg eller fravikelser. Har du noen spørsmål må du gjerne ta kontakt med oss.
Hva er tvangssalg
Tvangssalg er at beboer blir tvunget til å selge leiligheten sin, akkurat som det fremkommer av ordlyden. Man kan kun stå overfor tvangssalg som eier av bolig – ikke som leietaker. Den vanligste grunnen til at man gjennomfører tvangssalg er eier ikke har betalt felleskostnader og da starter gjerne denne prosessen etter at det er utestående restanse. En tvangssak starter med at man sender en begjæring til tingretten.
Før begjæring til tingretten, må beboer ha fått et varsel om tvangssalg. Dette er et formkrav og man må få tid til å innrette seg etter varselet, men ofte ser vi at det ikke er mulig for beboer ettersom det er mangel på likviditet som ofte er en sentral problemstilling.
Tvangssalg og gjennomføringen av dette følger tvangsfullbyrdelsesloven.
Etter at det er besluttet tvangssalg, vil retten oppnevne en medhjelper som ofte er en lokal megler for bistand med gjennomføringen av tvangssalget. Det vi ofte ser er at medhjelperen bruker lang tid på å få solgt. Det kan være at megleren støter på hindringer i salgsprosessen eller at objektet er vanskelig å få solgt til riktig pris.
For kjøpere av et objekt på tvangssalg, har kjøper et mindre vern for mangler ved leiligheten enn etter avhendingsloven som regulerer de frivillige salgene. Det er viktig for medhjelperen å få så høy pris om mulig og det er i både eiers interesse og boligselskapet interesse. Eier av leiligheten har flere muligheter til å løse seg fra tvangssalgsprosessen og vi ser ofte at tvangssalget blir hevet som løst ved at eier får på plass en finansiering eller hjelp fra enten familie eller venner.
Hva skal til for å unngå et tvangssalg
Betale restansen
Det beste er å betale restansen. Men det er ikke alltid like enkelt å gjøre opp, så derfor bør den som får varsel om tvangssalg gå i dialog med styret. Men fra de øvrige eieres ståsted, vil det å utsette et tvangssalg innebære at den ene beboeren får kreditt på de andres bekostning. Om hvorvidt man bør gi utsettelse med betaling avhenger av flere forhold. Først og fremst kommer det nok an på om det er et borettslag eller et boligsameie. Borettslagene har to ganger grunnbeløpet i legalpant og sameiene har ett grunnbeløp som sikkerhet for kostnader som følger av lagsforholdet. Det vil si at et borettslag kan ha høyere utestående beløp enn et sameie, som igjen får betydningen for når man bør sette i gang en rettslig prosess for tvangssalg. Men det er verdt å merke seg at man bør sette i gang tidlig da selve tvangssalgprosessen tar lang tid. Her må forretningsfører ha gode rutiner for oppfølging av felleskostnader som også er i beboeres interesse. Da kan beboer planlegge bedre og øke sin sannsynlighet for å bli boende.
Kjennetegn ved tvangssalget
Det som særlig kjennetegner tvangssalget, er at beboeren kan betale seg fri etter at det er besluttet tvangssalg fra retten. Dette skiller tvangssalget spesielt fra salgspålegget. I et salgspålegg kan ikke beboeren betale seg fri dersom det er besluttet.
Vi kjenner godt til prosedyrene i borettslag og boligsameier. Det er derfor betryggende for deg å vite at vi har lang erfaring med denne type saker. Vi bistår både forretningsførere og beboere med å finne gode løsninger. Ta kontakt med oss hvis du lurer på om du har en sak. Hos oss får du en gratis førstevurdering av saken.
Ofte stilte spørsmål
Hva er prosessen for tvangssalg ved tingretten?
Ved tvangssalg av fast eiendom vil tingretten normalt bruke en megler eller advokat til å håndtere salget. Prosessen starter med at kreditor sender en begjæring til retten om tvangssalg av eiendommen. Deretter vil retten innkalle til en rettslig forretning hvor det blir bestemt om eiendommen skal selges på tvang. Hvis det blir bestemt at eiendommen skal selges på tvang, vil retten fastsette en minstepris og en frist for å legge inn bud. Hvis ingen legger inn bud som er høyere enn minsteprisen, kan kreditor overta eiendommen.
Hva innebærer begjæring om tvangssalg av fast eiendom?
En begjæring om tvangssalg av fast eiendom er en formell henvendelse til retten fra en kreditor som ønsker å tvangsselge en eiendom for å få dekket et pengekrav. I begjæringen må kreditor oppgi hvilken eiendom som skal selges, og hvor mye penger som skyldes. Begjæringen må også inneholde dokumentasjon som viser at det har vært forsøkt å inndrive pengene på andre måter, for eksempel ved inkasso.
Hvor kan man finne oversikt over boliger som selges gjennom tvangssalg?
En effektiv måte å finne boliger som selges gjennom tvangssalg på, er å søke etter boligannonser hvor et advokatbyrå er oppført som kontaktperson, og sjekke salgsoppgaven for å se om ordet «tvangssalg» er nevnt. Det er også mulig å finne oversikt over boliger som selges gjennom tvangssalg på nettsider som FINN.no og eiendomsnettsteder.
Hvilke kostnader er forbundet med gjennomføring av et tvangssalg?
Kostnadene som er forbundet med gjennomføringen av et tvangssalg varierer, men kan inkludere rettsgebyrer, utlegg til advokat, utlegg til megler, og eventuelle kostnader til takstmann. Kostnadene vil normalt bli dekket av salgssummen, men hvis salgssummen ikke dekker kostnadene, vil kreditor måtte dekke resten av kostnadene.
