Stort sett går både kjøper og selger fornøyde ut av en bolighandel. Kjøper som kanskje har vært på jakt etter bolig i lang tid, får endelig tilslag. Imidlertid skjer det unntaksvis at gleden over ny bolig blir til fortvilelse. Du oppdager feil og mangler som selger ikke opplyste om – drømmeboligen blir til et mareritt.
I denne artikkelen forklarer vi hva du har krav på, og hvordan du bør gå frem dersom selger har holdt tilbake opplysninger.
Når selger holder tilbake opplysninger
Selger har plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger om boligen. Det gjelder for eksempel informasjon om fukt, skader, skadedyr, ulovlige bygg eller pålegg fra kommunen. Hvis selger unnlater å si fra, og du oppdager dette i etterkant, kan det gi grunnlag for prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller: heving av kjøpet.
Det spiller ingen rolle om boligen er «solgt som den er». Har selger gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, kan du ha rett på kompensasjon.
Feil i tilstandsrapport eller salgsoppgave
Tilstandsrapporten skal gi kjøper oversikt over tekniske forhold ved boligen. Hvis denne inneholder feil eller mangler viktig informasjon, kan det være grunn til å klage. Har selger holdt tilbake opplysninger overfor takstmannen, kan selger være ansvarlig.
Det samme gjelder salgsoppgaven. Dersom det der står noe som ikke stemmer – for eksempel feil om boligens areal, tilstand eller standard – og dette har påvirket ditt valg om å kjøpe, kan du ha krav på prisavslag. Dette gjelder særlig hvis det viser seg at feilene har økonomiske konsekvenser for deg.
Uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema
Egenerklæringsskjemaet er selgers egen beskrivelse av boligens tilstand. Her skal det blant annet informeres om tidligere skader, feil og utbedringer. Hvis selger svarer «nei» på spørsmål om for eksempel vannskade, men du senere oppdager at det har vært omfattende problemer, kan dette være et klart brudd på opplysningsplikten. Slik feilinformasjon gir ofte grunnlag for kompensasjon.
Hva slags feil gir grunnlag for krav?
Det er ikke en fasit på hvilken feil og mangler som kan gi krav på erstatning. Allikevel er det en del gjengangere:
- Fukt, råte og mugg
- Skadedyr
- Feil ved el-anlegg, bad eller drenering
- Arealavvik eller skjulte konstruksjonsfeil
- Manglende ferdigattest eller brukstillatelse
- Manglende opplysninger om økning i felleskostnader
Les mer om skjeggkre i boligen og hvilke krav du kan ha på erstatning.
Hvordan bør du gå frem?
Det viktigste du gjør er å reklamere så raskt som mulig – skriftlig. Klagen sendes til selger, eller til eierskifteselskapet dersom selger har forsikring. I klagen må du beskrive feilen du har oppdaget, og hva du krever. Dokumentasjon er avgjørende, og en takstrapport vil ofte være det sterkeste beviset du har. Men ikke vent til du har innhentet en rapport, det er viktig å reklamere straks du oppdager feilene/avvikene.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen – normalt innen 2 – 3 måneder. Dette kalles den relative fristen. I tillegg gjelder en absolutt frist på 5 år fra overtakelsen. Reklamerer du for sent, kan du miste kravet ditt – også i tilfeller hvor selger har holdt tilbake viktige opplysninger.
Hva kan du kreve?
Dersom boligen har en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, utbedring eller heving. Hva som er aktuelt i din sak, avhenger av hvor alvorlig feilen er – og hvor godt du kan dokumentere den. I saker der feilen er betydelig, og boligen er i vesentlig dårligere stand enn avtalt, kan det være aktuelt å heve kjøpet. Det skal imidlertid mye til, og krever ofte juridisk bistand.
Ta kontakt med boligadvokat
I mangel tilfeller kan det være lurt å ta kontakt med advokat som har erfaring med å føre saker overfor boligselgere/eierskifteforsikringen. En advokat vil ivareta dine interesser og passe på at du ikke mister rettigheter. Det er utrolig kjedelig å ha et krav mot selger, men mister dette på grunn av for eksempel at man reklamerer for sent.
Vi anbefaler derfor at du tar kontakt med en spesialisert advokat så snart du oppdager at boligen kan være mangelfull. Gjør gjerne det allerede før du sender reklamasjonen/klagen. Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS har lang og inngående erfaring med boligrett. Vi samarbeider med takstmenn og sakkyndige over hele landet. Ta gjerne kontakt med oss hvis du tror du har en sak. Vi vurdere saken din helt gratis.
Dekning av advokatutgifter
I boligforsikringen din er det ofte en rettshjelpsforsikring som vil kunne dekke utgifter til advokat. Mot en egenandel, dekker forsikringsselskapet oftest 80 prosent av kostnadene til juridisk bistand ved tvist. Vi ordner med alt det praktiske i den anledning.
Ofte stilte spørsmål
Hva må selger opplyse om ved boligsalg?
Selger må opplyse om kjente feil, tidligere skader, manglende godkjenninger, pålegg fra kommunen og forhold som avviker fra det normale. Gjør ikke selger det, kan det være brudd på opplysningsplikten.
Når regnes en feil som vesentlig?
Feilen må ha betydning for boligens verdi eller egnethet. Det kan være fukt, råte, skjulte skader eller større avvik fra det som ble opplyst i salgsdokumentene. Vesentlighetsvurderingen skjer konkret i hver enkelt sak.
Kan selger trekke seg etter inngått avtale?
Nei, når et bud er akseptert og avtale inngått, er handelen bindende. Hvis selger likevel forsøker å trekke seg, kan det føre til erstatningsansvar overfor kjøper.
Hva skjer hvis tilstandsrapporten inneholder feil?
Dersom tilstandsrapporten er feilaktig eller mangelfull, kan du ha krav mot selger – særlig hvis selger holdt tilbake opplysninger. Det kan også være aktuelt å klage til takstmannen dersom rapporten er faglig svak eller feilaktig.
Kilder:
