Stort sett går både kjøper og selger fornøyde ut av en bolighandel. Kjøper som kanskje har vært på jakt etter bolig i lang tid, får endelig tilslag. Selger er glad for å ha fått solgt boligen, og kan konsentrere seg om å flytte til en ny.
Imidlertid skjer det unntaksvis at gleden av å ha kjøpt ny bolig går over til fortvilelse. Du oppdager feil og mangler som selger ikke opplyste om. Drømmeboligen blir til et mareritt.
Selger som kanskje har slitt med å selge boligen, går sjelden med på å ta boligen tilbake eller gi deg kompensasjon for feilene du har oppdaget.
Hvilken feil kan gi krav på erstatning
Det er ikke en fasit på hvilken feil og mangler som kan gi krav på erstatning. Allikevel er det en del gjengangere;
- Skjeggkre
- Skadedyr
- Feil ved elektriske anlegg
- Muggog råte
- Fukt
- Arealavvik
- Konstruksjonsfeil
- Vannskade
- Utett tak
- Utett bad
- Drenering
- Manglende ferdigattest eller brukstillatelse
- Manglende opplysninger om at det har skjedd selvmord/drap i boligen
Boligen er «solgt som den er»
Når selger legger ut boligen for salg tas det som regel et «som den er» eller «as is» forbehold. Det vil si at du som kjøper overtar risikoen for feil eventuelle feil ved boligen. Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, som selger ofte bruker som argument hvis kjøper krever prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøpet.
Det er nemlig slik at hvis selger har gitt deg uriktige eller mangelfulle opplysninger er det av underordnet betydning om det foreligger et «som den er» forbehold. Heller ikke hvis det er betydelige feil og mangler ved boligen ( vesentlig dårligere stand) beskyttes selger av et «som den er» forbehold.
Hva må du gjøre hvis du oppdager skjulte feil og mangler
Oppdager du at boligen ikke svarer til opplysningen gitt av selger eller megler er det viktig å gå frem på riktig måte.
Det første, og kanskje det viktigste du gjør er å reklamere(klage) til selger. Ofte har selger tegnet en eierskifteforsikring og da er det forsikringsselskapet du skal reklamere til. Normalt fremkommer dette av salgsdokumentasjonen. I de aller fleste tilfellene er eierskifteselskapet Claims Link.
Når det gjelder reklamasjonen er det viktig at det skjer relativt raskt. Loven har frister du må forholde deg til. Hovedregelen er at det ikke må gå mer enn 2 måneder fra du oppdager feilen til du reklamerer eller klager til selger/eierskifteselskapet. Klagen bør være skriftlig, slik at du kan bevise at du har reklamert. Du må i klagen skrive hva du klager over (hvilken feil du har oppdaget) og hva du krever. Hvis du krever å heve boligkjøpet skriver du det, er det et prisavslag eller erstatning du krever så må dette fremkomme.
Etter at du har reklamert gjelder det å bevise at boligen har en mangel. Det er her jobben i realiteten begynner. Når man skal bevise at boligen er mangelfull bruker man stort sett takstmenn. Å ha en dyktig takstmann på laget er ofte helt avgjørende for om du vinner frem med saken din.
Takstmann foretar som regel en befaring av boligen og utarbeider en rapport, som viser hva som er feil og hvor mye det koster å reparere feilen. I mange tilfeller vurderer også takstmann hvor mye mindre boligen er verdt som følge av feilen. Rapporten blir sort sett det viktigste beviset i saken.
Når man har reklamert og innhentet en takstrapport er neste steg å fremsette krav mot selger eller eierskifteselskapet.
Hva har du krav på hvis boligen er mangelfull
I loven – avhendingsloven er det fire krav man kan fremsette overfor selger.
- Heving av boligkjøpet
- Prisavslag
- Utbedring av mangelen
- Erstatning
Heving av boligkjøpet
Hvis mangelen ved boligen er betydelig kan man i enkelte tilfeller kreve heving av boligkjøpet. Det skal imidlertid en del til, bagatellmessige avvik er ikke nok. Det er imidlertid ikke mulig å konkretisere hvilke feil som danner grunnlag for å heve kjøpet. Alt fra rotteangrep, vannskader, mugg og råte til manglende opplysninger om at det har skjedd et drap i boligen kan være grunnlag for å heve boligkjøpet.
I tilfeller hvor man krever heving av boligkjøpet møter man som regel motstand fra selger, og det kan bli en lag prosess. Ønsker man å heve boligkjøpet anbefaler vi på det sterkeste at du tar kontakt med advokat.
Prisavslag
Prisavslag kan du ha krav på hvis boligens verdi reduseres på grunn av at selger har gitt uriktige opplysninger om boligen. Eventuelt prisen det koster å reparere feilen eller mangelen det ikke ble opplyst om. Som kjøper skal man ikke lide et tap fordi selger har opptrådt illojalt og holdt tilbake viktige opplysninger.
Utbedring
Utbedring innebærer at selger reparerer feilen. Velger selger å foreta utbedring må det imidlertid skje på kjøpers premisser. Selger må påbegynne jobben relativt hurtig og uten nevneverdige problemer for deg. Om selger først avviser at boligen er mangelfull taper han retten til å reparere feilen. Det som blir aktuelt da er å få et prisavslag eller heving av boligkjøpet.
Erstatning
Erstatning kan du kreve i tillegg til prisavslag, utbedring og heving av boligkjøpet. Har du hatt utgifter til for eksempel takstmenn, reiseutgifter eller erstatningsbolig kan du kreve dette erstattet av selger.
Ta kontakt med boligadvokat
I mangel tilfeller kan det være lurt å ta kontakt med advokat som har erfaring med å føre saker overfor boligselgere/eierskifteforsikringen. En advokat vil ivareta dine interesser og passe på at du ikke mister rettigheter. Det er utrolig kjedelig å ha et krav mot selger, men mister dette på grunn av for eksempel at man reklamerer for sent. Vi anbefaler derfor at du tar kontakt med en spesialisert advokat så snart du oppdager at boligen kan være mangelfull. Gjør gjerne det allerede før du sender reklamasjonen/klagen.
Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS har lang og inngående erfaring med boligrett. Vi samarbeider med takstmenn og sakkyndige over hele landet. Ta gjerne kontakt med oss hvis du tror du har en sak. Vi vurdere saken din helt gratis.
Dekning av advokatutgifter
I boligforsikringen din er det ofte en rettshjelpsforsikring som vil kunne dekke utgifter til advokat. Mot en egenandel, dekker forsikringsselskapet oftest 80 prosent av kostnadene til juridisk bistand ved tvist. Vi ordner med alt det praktiske i den anledning.
Ofte stilte spørsmål
Hva anses som en vesentlig mangel i henhold til kjøpsloven?
En vesentlig mangel er en mangel som gjør boligen mindre egnet til formålet som den skal brukes til, eller som reduserer verdien av boligen. I henhold til kjøpsloven vil en mangel anses som vesentlig dersom den utgjør en betydelig avvik fra det som er avtalt eller forventet.
Hvordan kan man klage på en feilaktig tilstandsrapport etter boligkjøp?
Dersom man oppdager feil eller mangler ved boligen etter kjøpet, kan man klage til selgeren. Dersom selgeren ikke gir en tilfredsstillende løsning på klagen, kan man bringe saken inn for Forbrukerrådet eller en domstol. Dersom tilstandsrapporten er feilaktig, kan man også klage til takstmannen som utførte rapporten.
Hvilke krav stilles til en selger ved salg av bolig ifølge avhendingsloven?
Ifølge avhendingsloven har selgeren en opplysningsplikt om alle forhold som kan ha betydning for kjøperens beslutning om å kjøpe boligen. Dette inkluderer blant annet opplysninger om boligens tilstand, eventuelle feil og mangler, og eventuelle pålegg fra myndighetene. Selgeren må også gi kjøperen en skriftlig avtale om salget.
Hvilken dokumentasjon må en selger av bolig fremlegge ved salg?
Ved salg av bolig må selgeren gi kjøperen en rekke dokumenter, blant annet egenerklæring om boligens tilstand, tilstandsrapport, energiattest og eventuelle godkjenningsdokumenter for arbeid som er utført på boligen. Selgeren må også gi kjøperen innsyn i eventuelle servitutter og heftelser på eiendommen.
Hvordan håndteres klager på feil og mangler oppdaget etter boligkjøp?
Dersom kjøperen oppdager feil eller mangler ved boligen etter kjøpet, må han eller hun klage til selgeren innen rimelig tid. Selgeren må da gi en tilfredsstillende løsning på klagen. Dersom selgeren ikke gir en tilfredsstillende løsning, kan kjøperen bringe saken inn for Forbrukerrådet eller en domstol. Det er viktig å merke seg at det er en absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter overtagelsen av boligen.
