Dessverre er det slik at man ikke alltid får den boligen man ble forespeilet på visning. Man finner for eksempel ut at selger ikke har gitt deg riktige opplysninger, eller holdt tilbake opplysninger som du skulle ha fått. Opplysninger som ville vært avgjørende for om du i det hele tatt ville kjøpt boligen.
Stort sett alle selgere har tegnet en eierskifteforsikring. En slik forsikring innebærer at forsikringsselskapet «trer inn» i selgers posisjon og opptrer som selger. Det vil si at hvis du for eksempel oppdager at boligen er angrepet av skadedyr eller andre feil og mangler så er det eierskifteforsikring som skal gi deg et prisavslag, ikke selger.
Vår erfaring er at det ikke alltid like enkelt å få utbetalt riktig erstatning fra eierskifteforsikringen. Forsikringsselskapet kan være vanskelig å ha med å gjøre, og vi opplever at mange ender opp i en fortvilet situasjon, hvor man føler seg overkjørt. Forsikringsselskapet har en tendens til å avvise utbetaling på tynt grunnlag.
Hvilken feil og mangler kan gi krav på erstatning
Typiske feil og mangler som kan gi krav på erstatning er blant annet;
- Skadedyr
- Mugg og råte
- Feil ved elektriske anlegg
- Fukt
- Konstruksjonsfeil
- Vannskade
- Arealavvik
- Utett tak
- Drenering
- Manglende ferdigattest eller brukstillatelse
- Utett bad
- Manglende opplysninger om at det har skjedd selvmord/drap i boligen
Eierskifteforsikringsselskapets argumenter
Eierskifteforsikringen bruker ofte de samme argumentene i sak etter sak. Argumentene som går igjen er at du har reklamert/klaget for sent, at feilene var det du som forårsaket eller at feilene ikke er store nok til at du har krav på erstatning.
I tillegg hører vi ofte fra eierskifteforsikringen at selger har solgt boligen «som den er» eller «as is». Du har da overtatt risikoen for eventuelle feil og mangler.
Dette er kun et utgangspunkt som ikke gjelder hvis det er snakk om alvorlige feil eller du har fått uriktige opplysninger om boligen. Du vil fortsatt kunne ha krav på prisavslag, erstatning eller heving av boligkjøpet.
Reklamasjon – klage til eierskifteselskapet
Utgangspunktet er at hvis man har oppdaget en feil skal man reklamere – klage til selger. Når selger har tegnet en eierskifteforsikring kan du reklamere direkte til forsikringsselskapet. Du finner informasjon om forsikringsforholdet i salgsdokumentasjonen. I de aller fleste tilfellene er det Norwegian Claims Link As som er eierskifteforsikringsselskapet.
Reklamasjonsfrister
I loven er det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år, men selv om reklamasjonsfristen er fem år, må du allikevel reklamere «innen rimelig tid» etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget.
Hva som anses som «rimelig tid» er det ikke et sikkert svar på, men du må i alle fall ikke la det gå mer enn to til tre måneder fra du oppdager feilen til du reklamerer. Oversitter du fristen så vil eierskifteforsikringen sannsynligvis avslå saken din, uansett hvor sterk sak du måtte å ha.
Vi anbefaler derfor at du reklamerer med en gang du oppdager en feil. Dette må du gjøre selv om du ikke vet omfanget av feilen, eller hvor mye det koster å utbedre feilen.
Neste skritt – sannsynliggjøre at boligen har en mangel
Hvis du ikke allerede har gode beviser for at boligen har en feil eller mangel må du fremskaffe dette. Det er da normalt at man engasjerer en takstmann. Takstmannen undersøker boligen og utarbeider en rapport som viser hva som er feil, hvor mye det koster å reparere feilen og hvor mye mindre boligen er verdt på grunn av feilen.
Denne rapporten blir ofte det viktigste beviset i saken. Det kan derfor være helt avgjørende for saken at man bruker en dyktig takstmann, som er flink til å skrive rapporter.
Hva har du krav på hvis boligen er mangelfull
Av loven følger det at kjøper kan fremsette fire ulike krav;
- Prisavslag
- Utbedring av feilen
- Heving av boligkjøpet
- Erstatning
Prisavslag
Prisavslag betyr at selger skal returnere summen det koster å reparere feilen, eventuelt betale et beløp som tilsvarer verdireduksjonen på boligen som følge av feilen.
Utbedring
Utbedring er det samme som reparasjon. Det betyr at selger skal reparerer feilen for egen regning. Hvis selger gir beskjed om at han vil utbedre feilen kan du i utgangspunktet ikke motsette deg det. Imidlertid, dersom selger først avviser at boligen er mangelfull mister han retten sin til å utbedre boligen.
Heving av boligkjøpet – få pengene tilbake
I enkelte tilfeller, hvis man står overfor en betydelig mangel, som ikke lar seg reparere eller det koster uforholdsmessig mye å reparere feilen, kan kjøper ha krav på å heve boligkjøpet – få pengene tilbake. Hvilken feil som danner grunnlag for å heve et boligkjøp er det ingen fasit på. Det kan være alt fra rotteangrep, konstruksjonsfeil, mugg og råte mv.
Siste saken vi vant frem med å heve et boligkjøp var hvor selger hadde latt være å opplyse om at det hadde skjedd et drap i boligen.
Som nevnt overfor må det være snakk om en betydelig feil før man har krav på å heve et boligkjøp, og vår erfaring er at forsikringsselskapet for enhver pris ikke går med på det. Å stå alene i en slik prosess kan være en stor belastning. Har du kjøpt en bolig, og mener at du har krav på å heve boligkjøpet er vår anbefaling at du tar kontakt med en spesialisert advokat.
Erstatning
Erstatning er noe du kan kreve i tillegg til prisavslag, utbedring og heving av boligkjøpet. Det kan for eksempel være merutgifter til takstmenn, reiseutgifter, erstatningsbolig eller lignende.
Ta kontakt med boligadvokat
Det er ofte lurt å ta kontakt med en advokat som har erfaring med å føre saker overfor eierskifteforsikringen.
Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS har spesialisert oss på boligrett, og jobber tett sammen takstmenn over store deler av landet. Ta gjerne kontakt med oss hvis du tror du har en sak. Vi vurdere saken din helt gratis.
Dekning av advokatutgifter
I boligforsikringen din er det en rettshjelpsordning som vil kunne dekke utgifter til advokat og takstmann. Mot en egenandel, dekker forsikringsselskapet oftest 80 prosent av kostnadene til juridisk bistand ved tvist. Vi ordner med alt det praktiske for deg i den anledning.
