Har du oppdaget skjulte feil og mangler i din nye bolig?.
Boligkjøp er for mange den største investeringen man gjør i livet. Paradoksalt bruker mange ofte mer tid og gjør flere undersøkelser ved kjøp av bil enn bolig. Grunnen til det kan være at man ofte er under et tidspress når det dukker opp en bolig på Finn.no som oppfyller visse kriterier (beliggenhet, skolekrets, hage, antall soverom mv).
Fra boligannonsen kommer ut på Finn.no til visning går det stort sett ikke mer enn to uker, og fra visning til budrunde går det kun en dag eller to. Siden tiden man har til rådighet er svært begrenset så får man ofte ikke gjort alle undersøkelsene man kunne tenkt seg. Man blir da helt prisgitt at selger gir korrekte opplysninger og at man kan stole på salgsdokumentasjonen.
Heldigvis så er det kun et fåtall av tilfellene hvor det oppstår problemer, men når det først skjer så er det så utrolig kjedelig og det dreier seg ofte om store summer.
Typiske feil og mangler som oppdages etter overtakelse er;
- Skadedyr
- Vannskader
- Drenering
- Arealavvik
- Lekkasje
- Fukt
- Sopp
- Problemer med El-anlegg
Sett deg grundig inn i salgsdokumentasjonen
Fra 1. januar 2022 kom det nye regler for kjøp og salg av bolig. De nye reglene legger større ansvar over på kjøper og selger.
Selger plikter å fremlegge mer dokumentasjon enn tidligere hva gjelder boligens faktiske tilstand. Kjøper plikter i samme utstrekning å sette seg inn i tilgjengelig dokumentasjon. Det er i kraft av den nye loven kommet nye regler om tilstandsrapportens innhold og kvalitet. Og det forutsettes at kjøper kjenner til alt som står i tilstandsrapporten. Det er nemlig slik at hvis du oppdager feil ved boligen, men dette er angitt et sted i tilstandsrapporten, kan du i utgangspunktet ikke kreve erstatning for dette..
Ta kontakt med oss
Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS er spesialister på boligsaker. Ta gjerne kontakt med oss hvis du lurer på om du har en sak. Hos oss får du alltid en gratis vurdering av saken.
Du kan miste retten på erstatning hvis du ikke reklamerer
Det første du må gjøre hvis du oppdager en feil ved boligen er å klage til selger eller selgers eierskifteforsikring. Dette bør du gjøre forholdsvis raskt. Det er i rettspraksis lagt til grunn at fristen ikke er kortere enn 2 måneder, men hvis du venter så lenge som 3 måneder er du helt i «ytterkant». Vi anbefaler derfor at du reklamerer med en gang du oppdager feilen.
Hva skal til for at boligen har en feil som utløser krav mot selger
For å finne ut om boligen har en mangel etter avhendingsloven så må man se hvilken type feil det er snakk om, opp mot salgsdokumentasjonen. Det må være tale om en feil som ikke finnes i salgsdokumentasjonen. I tillegg må feilen ikke være påregnelig. Det vil si at dersom du har kjøpt en gammel bolig, så kan du ikke forvente at alt skal være i tipp topp stand. Du har tross alt ikke kjøpt en ny bolig og det gjenspeiles jo i prisen.
Sist må det være tale om en feil som koster mer enn kr. 10 000,- å reparere. Det var nemlig en nyvinning som ble inntatt i regelverket fra 1. januar dette året. Man kan si det slik at det er innført en form for «egenandel» på kr. 10 000,-.
Hva kan du ha krav på dersom du finner feil og mangler ved boligen
Det er i utgangspunktet fire ulike krav du kan fremsette mot selger
- Prisavslag
- At selger utbedrer feilen
- Heving av boligkjøpet
- Erstatning
Prisavslag
Et prisavslag innebærer at selger skal betale en sum penger tilsvarende hva det koster å reparere feilen (fratrukket kr. 10 000,-). Eventuelt betale differansen mellom boligens verdi med og uten feilen.
Utbedring
Et annet ord for utbedring er reparasjon. Det vil si at selger skal reparere feilen for egen regning.
Heving av boligkjøpet
Å heve boligkjøpet betyr i korte trekk at du får pengene tilbake, mot at selger får tilbake boligen.
Erstatning
Erstatning er utgifter du har hatt som følge av feilen på boligen. For eksempel hvis boligen må repareres og du ikke kan bo der, kan du kreve erstatning for utgiftene du har til erstatningsbolig.
Bruk av advokat i boligsaker
Vår erfaring er at det kan være lurt å ta kontakt med en advokat når man oppdager feil ved boligen. En advokat vil raskt kunne vurdere om feilen kan gi krav på erstatning. Videre vil en advokat sikre at du ikke mister viktige rettigheter, for eksempel påse at reklamasjonen/klagen oppfyller lovens krav, både til innhold og tid.
Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS har lang og inngående erfaring med å føre saker mot boligselger eller eierskifteforsikring. Vi samarbeider med boligsakkyndige som påtar seg oppdrag i store deler av landet. Ta gjerne kontakt med oss. Vi vurderer gratis om du har en sak.
Dekning av advokatutgifter
Boligforsikringen har som reglen en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter til advokat og sakkyndig. Mot en egenandel, betaler forsikringsselskapet 80 prosent av kostnadene til juridisk og sakkyndig bistand ved tvist. Vi ordner med alt det praktiske.
Dersom du har tegnet en boligkjøperforsikring via Help Forsikring AS står du fritt til å velge en ekstern advokat.
Vårt firma har avtale med flere foreninger. Dersom du er medlem av en av disse foreningene vil du få rabatter og andre fordeler hos oss.
Ofte stilte spørsmål for skjulte feil og mangler bolig
Hva er skjulte feil og mangler bolig?
Skjulte feil og mangler bolig er feil eller mangler ved en bolig som ikke var synlige ved kjøpstidspunktet, men som senere blir oppdaget. Disse feilene eller manglene kan føre til at boligen ikke fungerer som den skal, eller at verdien reduseres.
Hva er en vesentlig mangel?
En vesentlig mangel er en feil eller mangel som er så alvorlig at den gjør boligen uegnet til å brukes til det formålet den er ment for, eller som reduserer verdien på en betydelig måte. Dette kan for eksempel være en fuktskade eller en strukturell feil som påvirker boligens bæreevne.
Hvor lenge etter huskjøp kan man reklamere?
Ifølge avhendingsloven har kjøperen fem år på seg til å reklamere på skjulte feil og mangler. Det er imidlertid viktig å påpeke feilen eller mangelen så snart som mulig etter at den er oppdaget, og senest innen rimelig tid.
Hva er rettighetene ved kjøp av bolig?
Kjøperen har rett til å få en bolig som samsvarer med det som er avtalt mellom partene, og som er i samsvar med de kravene som følger av loven. Dersom boligen har skjulte feil eller mangler, har kjøperen rett til å klage og kreve prisavslag eller erstatning.
Hva er avhendingsloven?
Avhendingsloven er en norsk lov som regulerer kjøp og salg av fast eiendom. Loven gir kjøperen visse rettigheter ved kjøp av bolig, blant annet rett til å reklamere på skjulte feil og mangler og kreve prisavslag eller erstatning.
Hvordan klage på boligkjøp?
Dersom kjøperen oppdager skjulte feil eller mangler ved boligen, bør selgeren varsles så snart som mulig. Kjøperen bør også dokumentere feilen eller mangelen så godt som mulig. Dersom selgeren ikke ønsker å rette opp feilen eller mangelen, kan kjøperen klage til Forbrukertvistutvalget eller til domstolene.
