Å kjøpe bolig er en stor og viktig investering for de fleste av oss. Når du i ettertid oppdager feil som ikke var synlige ved kjøpet, kan det oppleves både frustrerende og økonomisk belastende. Mange tror at “kjøpt som den er” betyr at selger ikke har ansvar, men slik er det ikke alltid.
I denne artikkelen forklarer vi hva du har krav på, og hvordan du går frem, dersom du har oppdaget skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig.
Hva regnes som skjulte feil og mangler ved bolig?
En skjult feil eller mangel er noe som ikke var synlig ved overtakelse, og som ikke er opplyst om i salgsdokumentene. Det kan være snakk om fukt i kjeller, skadedyr, feil i det elektriske anlegget eller dreneringsproblemer. Slike feil kan være kostbare å utbedre og kan føre til at boligen mister verdi eller blir vanskelig å bo i.
Typiske skjulte feil og mangler:
- Fukt- og vannskader
- Skadedyr (for eksempel skjeggkre)
- Råteskader eller sopp
- Feil i det elektriske anlegget
- Lekkasje fra tak eller rør
- Problemer med drenering
- Arealavvik
Når kan du ha krav mot selger?
For å kunne kreve prisavslag, erstatning eller andre rettigheter ved boligkjøp, må to vilkår være oppfylt. Det må være en faktisk mangel ved boligen, og du må ha reklamert i tide.
En mangel foreligger når det er en feil som ikke var opplyst i salgsdokumentene, eller som er mer omfattende enn det du med rimelighet kunne forvente. Feilen må i tillegg koste mer enn 10 000 kroner å utbedre.
Men det er ikke nok å oppdage feilen. Du må også gi skriftlig beskjed til selger eller selgers forsikring innen rimelig tid – vanligvis innen to måneder. I tillegg må du reklamere innen fem år etter overtakelse.
Når begge disse vilkårene er oppfylt, kan du ha rett til kompensasjon eller andre krav mot selger.
Hva kan du kreve?
Hvis det foreligger en mangel og du har reklamert innen fristen, kan du ha krav på ulike former for kompensasjon.
Retting
I utgangspunktet har selger rett til å forsøke å rette mangelen, altså sørge for at boligen bringes i avtalt stand. Dette kan for eksempel være å utbedre en lekkasje eller feil i det elektriske anlegget. Hva som er “avtalt stand” vurderes ut fra hele avtalen – blant annet salgsoppgaven, tilstandsrapporten og eventuelle uttalelser fra selger.
Retting kan imidlertid nektes dersom det medfører en vesentlig ulempe for deg som kjøper – for eksempel dersom du må flytte ut av boligen over lengre tid, eller dersom du ikke kan stole på at selger vil gjennomføre utbedringen på en forsvarlig måte på egen regning. Dette kan være en praktisk løsning, særlig hvis det lar seg løse raskt og uten store ulemper.
Prisavslag
Du kan kreve prisavslag som tilsvarer hva det koster å rette feilen, fratrukket egenandelen på 10 000 kroner. Dette er ofte den mest aktuelle løsningen i boligsaker.
Heving
I alvorlige tilfeller kan du kreve at kjøpet heves. Det betyr at du leverer tilbake boligen og får kjøpesummen refundert. Dette brukes kun unntaksvis, når mangelen er vesentlig.
Erstatning
Har du hatt ekstra kostnader som følge av mangelen – som midlertidig bolig, tapt leieinntekt eller utgifter til fagfolk – kan du kreve disse dekket i tillegg.
Slik reklamerer du
Det første du må gjøre hvis du oppdager en feil ved boligen, er å klage til selger eller selgers eierskifteforsikring. Dette bør gjøres så raskt som mulig. I rettspraksis er det lagt til grunn at fristen normalt er inntil to måneder – men hvis du venter i tre måneder, er du helt i ytterkant. Vi anbefaler derfor å reklamere med én gang du oppdager feilen.
Reklamasjonen bør være skriftlig, og kan sendes på e-post eller brev. Du trenger ikke ha full dokumentasjon eller oversikt over utbedringskostnader.
Eierskifteforsikring mot skjulte feil og mangler på bolig
I mange boligsalg har selger tegnet eierskifteforsikring. Det betyr at du som kjøper ofte både må reklamere til selger og varsle eierskifteforsikringsselskapet.
Eierskifteforsikring er en forsikring som selger tegner for å dekke sitt ansvar for skjulte feil og mangler etter avhendingsloven. Den gjelder i inntil fem år etter salget. Som kjøper har du normalt ikke inngått avtale med forsikringsselskapet, men kan likevel fremme krav direkte til dem dersom det oppdages mangler ved boligen.
Det betyr at du som kjøper ofte skal rette reklamasjonen direkte til forsikringsselskapet, og ikke bare til selger. Forsikringen dekker krav som gjelder skjulte feil og mangler, så lenge vilkårene i forsikringsavtalen og loven er oppfylt.
Sett deg grundig inn i salgsdokumentasjonen
Ved kjøp av bolig er det avgjørende at du som kjøper setter deg grundig inn i all dokumentasjon – særlig tilstandsrapporten.
I 2022 ble det innført nye regler som har skjerpet både selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Selger må nå dokumentere boligens faktiske tilstand mer grundig, og tilstandsrapporten må oppfylle visse minimumskrav.
Som kjøper plikter du å lese og forstå denne dokumentasjonen. Dersom en feil er nevnt i tilstandsrapporten, vil du som hovedregel ikke kunne kreve kompensasjon for den i ettertid – selv om du ikke la merke til det ved kjøpet.
Det viktigste er at du sier tydelig fra om at du mener det foreligger en mangel. Da har du sikret rettighetene dine, og kan følge opp med mer informasjon senere.
Bruk av advokat
Feil og mangler i boligkjøp kan være krevende å håndtere alene. En advokat hjelper deg med å vurdere om det foreligger en mangel, sende korrekt reklamasjon og fremme krav overfor selger eller eierskifteforsikring.
Hos oss i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS får du gratis førstevurdering av saken. Vi har lang erfaring med boligtvister og samarbeider med sakkyndige i hele landet. Ta kontakt med oss i dag, så hjelper vi deg med å finne ut om du har en sak!
Få dekket advokatutgifter
Mange boligforsikringer har rettshjelpsdekning. Det betyr at forsikringen vanligvis dekker 80 prosent av kostnadene til advokat og sakkyndig, mot en egenandel.
Vi har også avtaler med flere foreninger i landet. Dersom du er medlem av en av disse foreningene vil du få rabatter og andre fordeler hos oss.
Ofte stilte spørsmål om skjulte feil og mangler på bolig
Hva er en vesentlig mangel?
En vesentlig mangel er en feil eller mangel som er så alvorlig at den gjør boligen uegnet til å brukes til det formålet den er ment for, eller som reduserer verdien på en betydelig måte. Dette kan for eksempel være en fuktskade eller en strukturell feil som påvirker boligens bæreevne.
Hvordan klager jeg på boligkjøp?
Du må sende en skriftlig reklamasjon til selger eller eierskifteforsikringen så snart som mulig. Det holder å varsle om at du mener det foreligger en feil – du trenger ikke ha all dokumentasjon klar med en gang.
Hva er rettighetene ved kjøp av bolig?
Kjøperen har rett til å få en bolig som samsvarer med det som er avtalt mellom partene, og som er i samsvar med de kravene som følger av loven. Dersom boligen har skjulte feil eller mangler, har kjøperen rett til å klage og kreve prisavslag eller erstatning.
Hva er avhendingsloven?
Avhendingsloven er en norsk lov som regulerer kjøp og salg av fast eiendom. Loven gir kjøperen visse rettigheter ved kjøp av bolig, blant annet rett til å reklamere på skjulte feil og mangler og kreve prisavslag eller erstatning.
Kilder:
