Fra og med 1. januar i år(2022) kom det nye regler for salg av bolig. Mange tror at det har kommet en ny lov, men det er ikke helt presist. Det er ikke kommet en ny lov, men nye regler i en «gammel» lov – avhendingsloven.
Formålet med de nye reglene er nok at det skal dempe konfliktnivået etter en bolighandel, men det gjenstår å se. Vår umiddelbare vurdering er at det sannsynligvis ikke vil bli færre konflikter, til tross for de lye reglene.
Pålegger kjøper og selger større forpliktelser
De nye reglene i avhendingsloven pålegger både kjøper og selger et større ansvar. Selger plikter å dokumentere boligens tilstand i større grad enn tidligere, og kjøper plikter å sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen. Spesielt tilstandsrapportens innhold.
Ta kontakt med oss
Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS er spesialister på boligsaker. Ta gjerne kontakt med oss hvis du lurer på om du har en sak. Hos oss får du alltid en gratis vurdering av saken.
Nye krav til tilstandsrapporten
Salgsdokumentasjonen består som regel av en tilstandsrapport, meglers beskrivelse av boligen og egenerklæring fra selger.
En «nyvinning» i avhendingsloven er kravet til tilstandsrapporten. Det er utarbeidet en tilhørende forskrift om tilstandsrapporter som sier noe om hva rapporten skal inneholde. I tillegg til at rapporten skal være utarbeidet av en bygningssakkyndig. Dette skal forhåpentligvis forbedrer kvaliteten på tilstandsrapporten og dermed belyser boligens tilstand i større utstrekning enn tidligere.
Det er ikke lov å selge boligen «som den er»
Tidligere ble mer eller mindre alle brukte boliger solgt «som den er». Den kanskje viktigste endringen som ble gjort i avhendingsloven er at det ikke lengre er lov å selge boligen «som den er» eller «as is». At det ikke lengre er lov å innta et «som den er» forbehold er ment å gi selger en oppfordring til å dokumentere boligens tilstand på en bedre måte enn tidligere. Fordi jo bedre dokumentert boligens tilstand er, jo mindre har kjøper å klage over.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Det forutsettes at kjøper kjenner til alt som står i salgsdokumentasjonen, og spesielt i tilstandsrapporten, uansett hvor omfattende den er. Det er nemlig slik at dersom det er (negative) forhold ved boligen som en eller annen plass står i salgsdokumentasjonen, kan man i utgangspunktet ikke klage for dette forholdet, uansett hva det er for noe. Det er først hvis det er forhold som ikke er nevnt i tilstandsrapporten at kjøper kan ha krav mot selger. For eksempel et prisavslag, erstatning eller å heve kjøpet.
Hva skal til for å kunne kreve erstatning
Det er ikke slik at et enhver «feil» ved boligen som ikke er nevnt i salgsdokumentasjonen gir rett på erstatning. Først og fremst må det være tale om en feil som koster mer enn kr. 10 000,- å reparere. Den nye loven har nemlig inntatt en «egenandel» på kr 10 000,-. Det vil si at for å kunne kreve erstatning må beløpet overstige «egenandelen». Dessuten skal feilen vurderes ut ifra «type, alder og synlig tilstand». Det vil si at dersom feilen det er snakk om er påregnelig ved denne type bolig kan kjøper som et utgangspunkt ikke kreve erstatning.
Avhendingslovens virkeområde
Avhendingsloven kun gjelder for salg av brukte boliger. Ved salg av nye boliger gjelder bustadoppføringsloven.
Skjerpen Bugge Advokatfirma AS har spesialisert seg på boligrett
Vi i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS har betydelig erfaring med saker som dreier seg om kjøp og salg av bolig. Vi samarbeider med takstmenn som påtar seg oppdrag rundt omkring i hele landet. Vi vurdere alltid gratis om du har en sak.
Dekning av advokatutgifter
Husforsikringen har som reglen en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter til advokat og sakkyndig. Mot en egenandel, betaler forsikringsselskapet 80 prosent av kostnadene til juridisk og sakkyndig bistand ved tvist. Vi ordner med alt det praktiske.
Dersom du har tegnet en boligkjøperforsikring via Help Forsikring AS står du fritt til å velge en ekstern advokat.
Vårt firma har avtale med flere foreninger. Dersom du er medlem av en av disse foreningene vil du få rabatter og andre fordeler hos oss.
Ofte stilte spørsmål
Hvilke hovedendringer ble innført med den nye avhendingsloven?
Fra 1. januar 2022 trådte den reviderte avhendingsloven i kraft. De viktigste endringene er at selger ikke lenger kan ta generelle forbehold om tilstanden ved salg til forbrukerkjøpere, og at boliger og fritidsboliger ikke kan selges «som den er» til forbrukere. Det stilles nå strengere krav til informasjonen fra selger, og kjøper har rett til å klage dersom det oppdages feil eller mangler ved boligen.
Er tilstandsrapport nå påkrevd ved salg av bolig?
Nei, tilstandsrapport er ikke påkrevd ved salg av bolig. Men selger har nå en plikt til å gi en mer omfattende beskrivelse av boligens tilstand i salgsoppgaven. Dette inkluderer blant annet informasjon om eventuelle feil og mangler ved boligen.
Hvordan defineres en mangel etter den reviderte avhendingsloven?
En mangel etter den reviderte avhendingsloven defineres som en avvik fra det som er avtalt eller forventet, og som kjøperen ikke kunne forvente å oppdage ved en vanlig undersøkelse av boligen. Mangelen kan være både ved selve boligen og ved eiendommen den ligger på.
Hvilken dokumentasjon kreves for å oppfylle kravene i den nye avhendingsloven?
Selger har nå en plikt til å gi en mer omfattende beskrivelse av boligens tilstand i salgsoppgaven. Dette inkluderer blant annet informasjon om eventuelle feil og mangler ved boligen. I tillegg må selger legge ved dokumentasjon som bekrefter opplysningene som er gitt i salgsoppgaven.
Hva er klagefristen ved feil eller mangler etter den nye avhendingsloven?
Kjøper har en frist på fem år til å klage på feil eller mangler ved boligen etter den nye avhendingsloven. Klagen må sendes innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Hvis kjøper ikke klager innen fristen, mister han eller hun retten til å gjøre krav gjeldende.
