Eksklusiv bruksrett til fellesareal er en problemstilling vi ser går mye igjen og da særlig i eierseksjonssameier som har få antall seksjoner. For de mindre eierseksjonssameier er dette ofte et spørsmål som dukker opp etter overdragelser av eiendom der to eller tre parter strides om hva det er gitt eller ikke gitt eksklusiv bruksrett til. For de litt større eierseksjonssameier er dette vedtatt med to tredjedeler flertall på årsmøte eller ekstraordinært årsmøte.
Vi skal se litt nærmere på eierseksjonsloven der disse bestemmelsene fremkommer. Vi løser denne type spørsmål for den enkelte seksjonseier eller dersom styret har kommet inn i en slik tvist.
Eierseksjonsloven § 25 – rettslig grunnlag for enerett til bruk av fellesareal
Etter denne bestemmelsen kan det avtales i vedtektene at en eller flere seksjonseiere kan få enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Vedtektene kan videre fastsette regulering av eneretten og da sikter loven til hva som spesifikt skal falle inn under eneretten og også om vedlikehold eller annen kostnadsfordeling. Det er verdt å merke seg at det er den som får etablert en enerett, som må samtykke til overføringen av denne rettigheten. Det er slik fordi det kan påløpe kostnader og vedlikehold ved at man får mer areal i sin bruksfære.
Nærmere om hva fellesareal er
Hvordan vet man hva som er fellesareal. Fellesareal er det arealet som ikke inngår i bruksenheten jf. eierseksjonsloven § 4. Hva som inngår i bruksenheten fremgår av seksjoneringsbegjæringen og eventuelle senere endringer av denne.
I praksis ser vi at det ofte oppstår spørsmål om, trappeadkomst, boder,kjeller, parkeringsplasser, hageflekker, stier eller annet utom–husareal som ikke tjener felles behov som eksempelvis rømningsvei. Det er ikke mulig å gi eksklusiv bruksrett til områder som har rømningsveier mv.
Retten er inntil 30 år – spørsmålet er om retten går over på ny eier ved eierskifte
Vi ser at det varierer hvor lenge man regulerer retten i ulike sameier. Hvor lang tid fellesareal skal gis som eksklusiv bruksrett vil variere med tid og forholdene i det enkelte sameie. Dette er et viktig spørsmål og det er verdt å merke seg at dette også har betydning for den som skal overta boligen etter at du har solgt.
I utgangspunktet gjelder en slik avtale mellom partene som inngikk avtalen ut fra deres spesifikke omstendigheter som var bakgrunnen for avtalen. Om en eventuell avtale om eksklusiv bruksrett går over på ny beboer, må imidlertid vurderes konkret der det er mange forhold som må tas med i betraktning. Men det er anført i juridisk teori at avtalen ikke automatisk går over på ny seksjonseier. Dette er et spørsmål om tolkning av avtalen. Man må derfor starte med å tolke ordlyden og avtalens bakgrunn. Vi ser særlig at det kan være hva som er kommunisert mellom opprinnelige seksjonseiere, hva som er forutsetningene med den konkrete avtale og hvilke interesser denne ivaretar.
Formkrav
Etter eierseksjonsloven fremgår det av § 25 at det skal være en vedtekt som regulerer den eksklusive bruksrett. I mange tilfeller er dette greit da det er et spørsmål om vedtektsendring på et sameiermøte. Men i mange små sameier ser vi at disse reglene ikke blir fulgt fordi det ikke er like praktisk. Da må man se hva som fremgår av partenes felles forutsetninger og løse dette spørsmålet gjennom tolkning av avtalen.
Vi i Skjerpe Bugge Advokatfirma As har bred erfaring med å løse boligrettslige spørsmål.
Kontakt oss
Ta kontakt med oss i Skjerpen Bugge Advokatfirma AS. Vi kan gi deg en gratis vurdering av om det foreligger en avtale om eksklusiv bruksrett til fellesareal.
Dekning av advokatutgifter
I hus eller innboforsikringen, vil utgifter til advokat kunne bli dekket. Mot en egenandel, dekker forsikringsselskapet oftest 80 prosent av kostnadene for juridisk bistand ved tvist.
Har du en tvist om eksklusiv bruksrett kan kostnadene til advokat være dekket gjennom forsikringen.
