Å risikere tvangssalg av boligen er en stressende situasjon. Dersom du har betalingsproblemer og frykter at banken eller andre kreditorer vil tvangsselge boligen din, er det viktig å handle raskt. I denne artikkelen forklarer vi hvordan tvangssalg fungerer, hvilke rettigheter du har, og hva du kan gjøre for å unngå det.
Hva er et tvangssalg?
Tvangssalg skjer når en kreditor, ofte banken, begjærer salg av boligen din for å dekke ubetalt gjeld. Dette skjer gjennom namsmyndighetene og tingretten, og prosessen kan ta flere måneder.
Når en eiendom selges gjennom tvangssalg, settes prisen ofte lavere enn markedsverdien, og du har mindre kontroll over salget enn ved et frivillig salg. Det kan derfor være en fordel å finne løsninger før det går så langt.
Vanlige grunner til tvangssalg:
- Manglende betaling av boliglån eller felleskostnader.
- Gjeld med sikkerhet i boligen.
- Inkassosaker som har gått til namsmannen.
Hvordan kan du unngå tvangssalg?
Det avgjørende for en kreditor og dennes prosessfullmektig (her sikter vi til et inkassoselskap) er ikke å få gjennomført et tvangssalg, men å få dekket det utestående kravet. Dette er viktig å tenke på fordi det sier litt om hvilke muligheter man har i et tvangssalg.
Hvis du har betalingsproblemer, finnes det flere tiltak du kan vurdere:
- Forhandle med banken – Ta kontakt med banken så tidlig som mulig. De kan ofte tilby midlertidige betalingsutsettelser eller justerte låneavtaler.
- Søke refinansiering – Dersom du har mulighet til å refinansiere lånet eller samle gjeld i en ny avtale, kan det gi deg bedre økonomisk kontroll.
- Selge boligen frivillig – Et frivillig salg gir deg mer innflytelse over salgsprisen og prosessen enn et tvangssalg.
- Få juridisk bistand – En advokat kan hjelpe deg med å vurdere alternativene dine og eventuelt bestride en tvangssalgsbegjæring.
Videre i artikkelen forklarer vi mer om hvordan prosessen foregår, og hvilke rettigheter du har. Vi i Skjerpen Bugge er spesialister på å stoppe tvangssalg og finne gode løsninger for deg. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende vurdering av din sak.
Prosessen ved et tvangssalg
Når du mottar varsel om tvangssalg, har du fortsatt muligheter. Tingretten vurderer saken før det eventuelt besluttes et tvangssalg. Det er derfor viktig å ta grep tidlig.
Utlegg
Ofte har saken startet med et utlegg. Det vil si at kreditor har sendt et krav til namsmannen som tar utlegg i boligen, og dette blir et tvangsgrunnlag i tvangssaken. Utlegg er den vanligste grunnen til tvangssalg.
Etter utlegg – begjæring om tvangssalg
Etter at det er tatt utlegg, må kreditor vurdere om de vil få dekning ved et salg. Det er dette inkassoselskapene vurderer for kreditor. Hvis det ser ut til å gi dekning ved et tvangssalg, vil det ofte bli sendt en begjæring om tvangssalg.
Det er vanskelig å sende begjæringer om tvangssalg dersom det er pant i en halv andel av bolig. Noen inkassoselskaper har som praksis at det ikke begjæres tvangssalg av ideell halvpart.
Når det først blir sendt en begjæring, skal denne presenteres for debitor (den som skylder penger). Da sikter man til det som heter foreleggelse av begjæring for saksøkte. Hvis tingretten ikke får tak i skyldner, må begjæringen forkynnes for skyldner. Dette foretas av hovedstevnevitne.
Beslutning om medhjelpersalg – megler eller advokat
Tingretten vurderer om vilkårene for tvangssalg er oppfylt. Hvis retten godkjenner begjæringen, oppnevnes en medhjelper – som oftest en megler eller advokat – for å gjennomføre salget, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12. Beslutningen tinglyses, noe som betyr at boligen får en merknad i grunnboken.
Når tvangssalget er besluttet, vil medhjelperen kontakte deg som skyldner. Mange synes dette er en vanskelig situasjon, men det er viktig å vite at du fortsatt har muligheter. Tvangssalg kan i noen tilfeller stoppes, for eksempel ved å innfri kravet, finne en løsning med kreditorene eller bestride tvangssalget juridisk. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere alternativene og forhandle på dine vegne.
Begjæring om fravikelse
Dersom medhjelper ikke kommer i kontakt med deg, kan han henvende seg til tingretten igjen og be om å beslutte fravikelse. Det kan retten beslutte dersom salgsarbeidet blir vanskeliggjort jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 første ledd.
Så hva er å vanskeliggjøre salgsarbeidet? Dette kom på spissen i høyesterettsavgjørelsen i Rt. 1996 side 1047. Her var saken at skyldner hadde forholdt seg passiv. Skyldner hadde ikke medvirket på en nødvendig måte for at salget kunne gjennomføres.
Stoppe fravikelse og konsekvenser
Namsmannen er den som gjennomfører en fravikelse, og da kan låsen på boligen bli byttet ut. Du som skyldner får en frist på å flytte møbler og annet innbo.
Det er mange gode grunner til å stoppe et tvangssalg. Ofte ser vi at dersom et tvangssalg blir gjennomført, vil salgsprisen være lavere enn markedspris. Det er fortsatt mulig å stanse tvangssalget etter en fravikelse, men det krever rask handling og juridisk bistand.
Dine rettigheter ved tvangssalg
Selv om du står i fare for tvangssalg, har du rettigheter:
- Du skal varsles i god tid før prosessen starter.
- Du har mulighet til å komme med innsigelser.
- Du kan søke om utsettelse dersom du har en realistisk løsning for å betale gjelden.
Forsikringen dekker advokatkostnader
I innboforsikringen er det en rettshjelpsforsikring som vil kunne dekke utgifter til advokat. Mot en egenandel, dekker forsikringsselskapet normalt 80 prosent av kostnadene til juridisk bistand ved tvist.
Skjerpen Bugge Advokatfirma AS er spesialister på å stoppe tvangssalg. Vi ordner med alt det praktiske i den anledning og vi står til disposisjon ved behov for bistand ved tvangssalg. Ta kontakt i dag!
Kilder:
